アパートの入居者募集依頼（賃貸仲介委託契約）には次の３つの形式があります。
- 一般媒介契約 大家さんが中心となって1社不動産屋または複数の不動産屋に依頼する契約
- 専任契約 不動産屋1社のみに依頼し依頼された不動産屋が他社にも連絡をする契約
- 専属専任契約 専任契約の上大家さんが自分で入居者を見つけることができない契約
一般的には1，2の契約がほとんどです。
1．の一般媒介契約が最も多い形式の契約ですが、誤解も多いようです。
「不動産屋1社に依頼すると、他者には頼めない」とお考えの方も多いのですが
この契約の場合、不動産屋はなるべく多くの不動産屋と契約したほうが成約率は上がります。
不動産屋と特に契約の内容を確認していない場合はこの一般媒介契約のかたちがほとんどです。
契約のメリットとしては、
不動産屋に何社も頼めるので、自分の努力しだいで成約率を上げることができること。
懇意にしている不動産屋が特にいない場合などはあちこち廻って積極的な不動産屋を探し出せること。
デメリットとしては、
大家さんが自分で空室及び成約の情報を依頼したすべての不動産屋ととる必要があるので、大変面倒です。
以前から懇意にしている不動産屋があって他社に依頼しにくいという大家さんもいらっしゃいますが
不動産屋の実際のところ良くあることですし、逆に緊張感が保たれて成約率が上がる場合が多いです。
アパートの募集に関しては、時々浮気をして不動産屋をのんびりさせないことも大事です。
”浮気されてたからもう優先的に決めない”なんていう不動産屋は早めに撤退したほうが大家さんの身のためです。
不動産屋が優先的にお客さんを紹介して上げようという大家さんは、
- 賃貸経営の情報収集を欠かさない大家さん
- 入居者さんをお客さんとして大事にしてくれる大家さん
- 建物の管理をきちんとしている大家さん
ということが多いです。（少なくとも弊社では）
2、の専任契約は大家さんの手間が要らない代わりに、
不動産屋の実力次第で入居率が大きく変わってきてしまいます。
専任契約で仲介依頼を他社に依頼するかどうかで成約率は大きく変わってきます。
この契約は管理契約とともにされる場合が多いので、一般媒介契約で多くの不動産屋と付き合ってみてから
専任契約をする会社を搾ったほうが失敗は少ないかもしれません。
また、不動産屋の規模は実はあまり成約率とは関係がありません。
大きい会社でも管理する物件が多ければ1つの物件にかけられる手間が減ってしまいます。
同じような物件が集まってしまった場合も空室がたまってしまいます。
1人でやっているような不動産屋でも、物件が少ないうちは熱心にやりますので
管理にかかわる人数と管理個数のバランスを見てみるのが一番良いかも知れませDん。
3、の専属専任契約はあまり一般的ではありません。
お勧めのは
- まずは多くの不動産屋に一般媒介契約を依頼
- 熱心な不動産屋を見つけて専任契約
- 余裕ができたら一部を一般媒介契約にしてまた不動産屋開拓、情報収集
というコースです。