1973年築の第一コーポラス太子堂
2024年に大規模修繕をしましたのでそのレポートです。
弊社関連会社でご縁があって2023年に購入させていただきました。
その時点での外観がこちらです。
購入時は近所で見慣れていたので気にしていなかったのですが、今改めて見返すと結構ひどい状態ですね（笑）
5階建ての20世帯
購入時点で6世帯入居中でした。
隣地の3階建てマンションとのバルク販売での入札案件
外観は結構ひび割れもあり古くなってはいましたが
室内は
ユニットバス工事済！
クローゼット化工事済！
水回りは大丈夫！
仮説として
入居が20室中6室なのは、元々管理の会社さんがあまり積極的に募集してなかったから
→外壁を大規模修繕して学生むけに募集すれば、エレベーター無しの5階でも満室になるかも！
ということで
アールイマスターさんに大規模修繕をお願いして2024年春からプロジェクトが始まりました。
・外壁の修繕
・屋上防水
・揚水ポンプから室内までの給水管交換
・二重サッシ工事
の4点をメインに大規模修繕を進めることとなりました。
実際に建物を確認していくと
予想以上にひび割れやコンクリートの浮きがあり
コストもじわじわと積み上がっていきました😭
スタート地点↓
ポンプ室の上の池😭
屋上の状態😭
階段から施工開始です
金物撤去
型枠取り付け
建物の骨が見える階段
階段補修
窓周りコーキング補修
ここからエポキシ注入
階段室の笠木部分 エポキシ注入
南面 エポキシ注入
西面 エポキシ注入
タイル浮き穿孔
タイル浮き清掃
タイル浮き エポキシ樹脂注入
タイル浮き ステンピン挿入
ポンプ室欠損部斫り
ポンプ室欠損部モルタル充填
エントランス上部 塗膜補修
南面 塗膜補修
南面 塗膜補修
爆裂部補修
南面爆裂部 斫り
爆裂部 プライマー塗装
南面ベランダ側
モルタル浮き穿孔
モルタル浮き エポキシ注入
モルタル浮き ステンピン挿入
屋上防水
屋上防水施工前
屋上防水 ケレン清掃
屋上防水 ケレン清掃
屋上シート防水 UPディスク取り付け
屋上シート防水 脱気筒取り付け
屋上シート防水 脱気筒取り付け
屋上防水施工完了！！
下地工事完了後に塗装開始
グレーをベースカラーに
色が決まるまでしばらく日塗工のカラースケールを持って街中でも室内でも色のサンプルを取ってました😆
外壁下塗り
アクセントカラーは明度３のグレーに
北側部分はゾラコートをお願いしました。
ゾラコート吹付工事
建物の給水管
メーター部周辺で漏水している部屋もあり圧力がかかる給水本管も全体に交換
建物の給水管工事を警察方式で交換
cf ライニング工事 築25年の物件を10年のばすイメージ この物件では合わない工事でした
給水管配管工事
給水管工事 ヒーター線巻き付け 漏水時のリスク分散のためバルブ作成
給水管工事 保温工事
アンテナ工事 南面から壁伝いに際配管
ささら塗装
階段シート下地 エッジシーリング
階段シート工事
室内給水管
見込み違いの修正
”室内はユニットバスにリフォームされていたので配管は変えてあるに違いない！！”
→床を開けて確認したところ配管は白ガス管のまま
入居後の漏れは管理上しんどい→入替の部屋は室内給水管入替することに
１戸あたり25万から30万円の費用増加
室内給水工事
排水
本管が太めなので更新はせずに
事前に入替各室に高圧洗浄をかけることに
排水高圧洗浄
排水詰まり分
この後に補助金を使って二重サッシ工事を全室行っています。
現状三階以上の空室は学生さんにて満室に
今後の計画
三階以上の社会人に１、２階へのに引っ越しの打診
→引っ越し後に配管入替しして学生を入れるとゾーニングできる
社会人と学生のすみわけを計る
家賃について
築年数、近隣の募集状況からから上限は43000円
その価格で決めれるようリフォーム
→やりすぎてもキリがない
実験として1室お金をかけた部屋を作ってみて反応を見る
将来５階の募集が厳しくなったら
4階と5階のセット貸事例